El existente “Boom” de Real Estate

El Mercado de vivienda esta ¡A Fuego!

Hace par de semanas el S&P Core Losic Case Schiller Home Price Index (Índice que mide el rendimiento de los precios en vivienda residencial) creció un 20% anual, los precios de las casas residenciales han aumentado un 10% o más por 10 meses consecutivos. El promedio anual por los pasados 5 años han sido del 5%, en otras palabras la tasa de crecimiento se ha duplicado y esto ha causado especulación de una burbuja inmobiliaria en E.E.U. U.

La última ocasión que tuvimos un mercado similar a este fue en el 2004 – 2005. En ese punto de la historia los precios de las casas residenciales habían subido por 27 meses consecutivos a razón de un 10% anualizado. Al suceder esto en septiembre del 2006 se empieza a desinflar la burbuja. En este escrito le explicaré el porqué no estamos en una burbuja y al contrario veo el desarrollo de un super ciclo de 10 años en el mercado de bienes y raíces. He aquí las razones por las que pensamos y creemos en esta opinión. A) El mercado del 2004 – 2005 fue inflado por políticas prestamistas irresponsables y sin fundamentos financieros de prudencia fiscal.

B) La avaricia de los bancos llevo a sobrecargar Intereses y comisiones a cambio de dinero fácil. (Para esa época el interés de una Hipoteca era de un 6%)

C) El resultado fue el de un consumidor extremadamente palanqueado (Leverage) y muy poco margen de error en sus finanzas personales.

D) Para el cuarto trimestre del 2007, el pago por deuda hipotecaria en proporción a sus ingresos netos subió a un record del 7.22%.

E) Acto seguido, para el primer trimestre del 2008, la economía empezó a dar señales de debilitamiento y el consumidor empezó a fallar en el pago de sus hipotecas creando un efecto de cascada y un desfalco en los “Pools” hipotecarios vendidos a los planes de retiro, firmas de banca de inversiones y a muchos fondos soberanos extranjeros.

Estatus del Mercado de Vivienda 2022

La historia es totalmente diferente para el 2022. Los estándares de préstamo han sido revisados por el Acta “Dodd and Frank” y las prácticas de underwriting han sido mucho más restrictivas y prudentes. En otras palabras el sistema es más regulado para evitar lo que sucedió entre el 2004 y el 2006 lo cual produjo en gran parte el inicio de la “GRAN RECESIÓN”.

Hoy en día las tasas de interés se encuentran en 3.75 % en la hipoteca de 30 años. Esto representa la mitad de costo en intereses en el 2004 -2006 y creando así una disminución del pago hipotecario respectivo al ingreso disponible (DEBT/INCOME) a un 4 % también prácticamente la mitad de la Época de la burbuja.

Aunque el mercado de vivienda está superlativo debemos de considerar que se debe a fundamentos sólidos totalmente opuestos a la de la burbuja del 2004 – 2006. Existen en la actualidad unas condiciones demográficas y duraderas que afectarán por lo menos 5 Años más lo antes descrito. En el lenguaje beisbolero sería que estamos en el 2do Irring en un juego de 9 entradas.

He aquí las Condiciones: A)“Millennials” y “Baby Boomers” Están creando una de las más grandes demandas de nueva Construcción de los pasados 50 anos. Millennials han desarrollado una gran reputación de posponer, eventos importantes, Tales como casamientos, hijos y la compra del hogar o casa. Ahora ellos están haciendo todo esto debido a que tienen sentido económico y lógico bajo el estátus socioeconómico actual. Esto desarrolla un evento de demanda de más de 10 a 20 Millones de nuevos potenciales compradores para la próxima década. A la misma vez decenas de millones de “Baby Boomers” están mirando disminuir el tamaño de sus residencias actuales por hogares más pequeños para así tener la libertad de viajar y vivir más cómodo a base de un presupuesto predecible. Esta combinación de circunstancias debe de durar por el resto de la década. B) Los costos de financiamiento son extremadamente atractivos hoy en día. (véase la gráfica). A pesar de que existe para este año una posibilidad de 4 alzas de interés aun así es atractivo Comprar vs. Rentar, ya que la mensualidad combinada con la equidad acumulada le da sentido a poseer real estate como inversión y manejo de capital. Claro esta, el aumento de tasas de interés reducirá un poco la demanda, pero aun así la demanda excederá la oferta por mucho. C) Luego del “Crash” del 2008 en el mercado Inmobiliario, los desarrolladores estuvieron muy tímidos en nueva construcción. existieron varias razones. 1.- Nuevas regulaciones de financiamiento como códigos de nueva construcción. 2.- El consumidor con la crisis financiera desarrollo una apatía a compromisos financieros a largo plazo. Especialmente cuando los “Foreclosures” y embargos de propiedades eran la orden de día. Por esto, los desarrolladores dirigieron sus esfuerzos a renta y residencias multifamiliares. La construcción de nueva residencia se quedó rezagada y en un segundo plano por 10 años. Este fenómeno ha creado un disloque y desbalance entre la oferta y demanda. De acuerdo a Stephen Kim un Analista de Evercore ISI: “La industria necesitará más de 2.5 millones de unidades de Nueva Construcción para poder corregir el desbalance actual”. Actualmente, la data indica que el ritmo de producción entre el 2001 -2020 ha sido de 1.3 millones de unidades anuales. ¡Habría que aumentar casi el doble de la producción anual por 10 años consecutivos para balancear el déficit! D) Covid-19 cambio el mundo. Uno de los cambios más pronunciados fue el resaltar la importancia de una vivienda. Esto de debe a que es el sitio donde no tan solo vivimos, sino que trabajamos, hacemos ejercicios y vemos películas entre otras actividades. También Covid-19 concientizo la importancia del espacio y distanciamiento social lo cual un hogar residencial es el lugar perfecto para toda la familia. EL Resultado de lo Antes Expuesto ha causado los siguientes Eventos: A) Existe una escasez de nueva vivienda estimada en 6.8 Millones a nivel nacional. B) Los aumentos en rentas de vivienda y multifamiliar han incrementado a su nivel más alto de cambio, si observamos los últimos 40 Años. C) La mayoría de los apartamentos y viviendas para la renta están en un 97-98% de Ocupación. D) El Promedio de días de una Vivienda para obtener Contrato “Pending” es de 9 días o menos. E) Basado en Zillow Home Value Index aumentó sobre un 18.4% Anualizado. F) Basado en Zillow Observed Rent Index aumetó un 12.9% Anualizado. Para Terminar, En el Año 2012 el Inversionista más famoso de WALL STREET Warren Buffett de BERKSHIRE HATHAWAY dijo a CNBC (Cadena de Televisión Financiera) “Si Tuviera una forma de comprar varios cientos de miles de Residencias y las pudiera Administra, Las compraría todas y las rentaría por décadas”.

Author: Ferdinand Ruaño